BORÇLAR ÖZEL HÜKÜMLER (KİRA SÖZLEŞMESİ)NOT1

• Satış sözleşmesinde >>>> Bedelli,
• Bağışlama sözleşmesinde >>>Bedelsiz,
• Mal değişimi sözleşmesinde >>> 2 malın değişimi ile mülkiyetin devri söz konusudur
• 1)KİRA SÖZLEŞMESİ (m299-devamı)
• Kullandırma amacı güden bir sözleşmedir.
• Taşınır veya taşınmaz malın veya belli bir hakkın kullanımını bellirli veya belirsiz sürede kullanım hakkının bir bedel karşılığında devreden bir sözleşmedir.
• Tüketim ödüncü ve kullanım ödüncü sözleşmeleri de kullanım amacı güder.Ama kira sözleşmesi dominant bir karakterdedir.Tüketim ödüncü veya kullanım ödüncü için kanunda hüküm yoksa kıyasen kira sözleşmesi hükümleri uygulanır.
• Hizmet söz. , eser söz, vekalet söz >>> iş görme sözleşmesidir.
• Kefalet söz, garanti söz >>>> Teminat amacı güden sözleşmedir.(örn:3. köprü)
• Eski Borçlar Kanunu döneminde kira sözleşmesine ilişkin hükümler kısmen Borçlar Kanun’da yer alırdı.Çoğu hüküm başkaca kanunda toplanmıştı.TBK ‘da ise bu hükümler biraraya toplandı.
• Kira sözleşmesi hükümleri:
• 1-Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler,
• 2-Olağan kira sözleşmesi,

3-Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi

• 4-Ürün kirası (hayvan kirası burda inceleniyor) olarak düzenlenmiştir

• Ürün kirası>>> Ürün verebilecek bir şeyin kiralanması yani işletilmek üzere devralınan kiralanan yer.

• Ürün kirası içinde hayvan kirası ayrıca incelenmiştir.Eğer hayvan kirası için özel hüküm yoksa ilk önce ürün kirası hükümleri onda da hüküm yoksa kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere bakmalıyız
• Örneğin Rödovans sözleşmesi.Devletin özel teşebbüslerle yaptığı sözleşme ve karma niteliktedir.Maden sahaları devletindir.Bu yerlerin işletilmesi devlet eliyle ya da özel teşebbüslere kiralanması şeklinde olur.Burada madenin mülkiyeti devlette kalmaya devam eder.Bu rödovans sözleşmedir ve ürün kirasına ilişkin hükümler uygulanır.
• Ticari kira sözleşmesi kiracısı özel hukuk tüzel kişisi veya kamu tüzel kişisi olan sözleşmelerdir.Bu sözleşmeye ilişkin bir takım hükümler 8 yıl süreyle uygulanması ertelenmiştir.(Kiracısı gerçek kişi değil)
• EBK döneminde yapılan ticari kira sözleşmesine ait bir takım hükümler 2020 yılına kadar EBK hükümleri uygulanacak. (taraflar arasında öngörülmüş durum yoksa)
• Amaç  tamamen TBK daki hükümlerden dolayı menfaat zedelenmesin diyedir.Kendi aleyhine temas eden şeyleri bertaraf etmişler.
• YTBK da kira artış oranı olarak ÜFE esas alınmıştır.
• Ticari kira sözleşmesinde kiralayanın tacir olması bir anlam ifade etmez.Biz kiralayanın tacir olup olmamasına bakıcaz
• MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
• Kira sözleşmesinin unsurları:
• Bedel
• Anlaşma
• Kullanım hakkını devretme
• Bedel olmazsa olmaz unsurdur.
• Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir.
• Kiralayanın asli edimi zilyetliğinin kullanıma uygun şekilde zamanında teslimi , kiralama süresince kullanıma uygun şekilde bulundurma yükümlülüğüdür.
• Ürün kirasında Belli bir eşyanın kullanılması işletilmesi söz konudur.Bu eşyadan ürün sağlanır.
• Kiracının burdaki yükümlülüğü bedel ödemedir.
• Bu bedel
• Götürmeli bedel
• Ürüne katılmalı bedel
• Karma(götürmeli+ürüne katılmalı) olabilir. örn, 20.000 ürünü işletmese de vericek işletirse %5 daha vericek gibi

• Tarafların Ehliyeti:
• Kiralayan da kiracı da tam fiil ehliyetli olmalıdır.
• Tam fiil ehliyeti (ayırt etme gücüne haiz, reşit olan kısıtlı olmayan)
• Sınırlı Ehliyetsizler yasal temsilcilerinin izni/icazeti ile kira sözleşmesine taraf olabilirler.Bu durum hem kiralayan hem de kiracı için aynıdır
• 1 yılı aşkın ürün kira sözleşmesi veya 3 yılı aşkın olağan kira sözleşmesi vasinin izni yeterli olmaz. Bunun yanında Sulh hukuk hakiminin de onayı gerekir.Veli için bu durum geçerli değil.
• Tam Ehliyetsizler kira sözleşmesine taraf olamaz.
• Eşlerden biri evlilik birliğine ilişkin olarak diğer eşin rızası olmadıkça kira sözleşmesi yapamaz.
• İSTİSNASI (MK m 188)
• Madde 188- Eşlerden her biri, ortak yaşamın devamı süresince ailenin sürekli ihtiyaçları için evlilik birliğini temsil eder. Ailenin diğer ihtiyaçları için eşlerden biri, birliği ancak aşağıdaki hâllerde temsil edebilir: 1. Diğer eş veya haklı sebeplerle hâkim tarafından yetkili kılınmışsa,
• MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
•  Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
• Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
• Eğer sözleşmeye taraf olmayan eş kiralayana bildirim yapmazsa kiralayan sadece sözleşmeye taraf olan eşe fesih bildirimi yapması yeterli olur.
• Kişi kendisine ait olmayan bir şeyi kiralayabilir mi?
• Evet
• Bir başkasına kiralanması yasaklanabilir örneğin kiracının evi kiraya vermesi yasaklanabilir Bu durum alt kiradır.
• Malik ------ Kiracı(ALİ)                             Ali(Kiralayan) ---------Ahmet (kiracı)
• Malike karşı kiracı Ali olarak sorumluyum. Ahmette Ali’ye karşı kiracı olarak sorumludur.
• Alt kira sözleşmesinde Ahmet’in doğrudan Malike (ilk kiralayana) karşı sorumluluğu yoktur.
• İntifa hakkı kira sözleşmesi ile 3. bir kişiye devredilebilir
• Devremülk sınırlı ayni haktır.Bu hakkı da kiralayabiliriz.
• Olağan kiralar ve ürün kiralarında yasaklanmamışsa kural olarak alt kiraya verilebilir.
• Konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak alt kira yasaktır.Aksi taraflarca kararlaştırılabilir.
• Oturma hakkı sınırlı ayni haktır.Kesinlikle kiraya verilemez.
• Hiç alakanızın olmadığı bir yeri kiraya verebilir misiniz?
• Evet bu kira sözleşmesi bile geçerlidir.Benim evle olan ilişkimi kanıtlama yükümlülüğüm yok.Kira sözleşmesinin yazılı olması da şart değildir.
• Zamanı geldiğinde ben kiracıya zilyetliği devretmezsem m112 ‘den sorumluyum.Kiracının uğradığı tüm müspet zararı ödemekle yükümlüyüm
• Temsilci ile kira sözleşmesi yapılabilir mi?
• Evet.Eğer temsilci buna ilişkin yetkili kılındıysa sorun yok.Temsilci yetkisi olmasa bile sözleşmeyi yapabilir.Zamanında teslim ettiyse sorun yok.Teslim edemezse m46-47’ya göre kiracının uğradığı tüm zararı karşılamak zorunda kalır.
• Hem kiralayan tarafın hemde kiracı tarafın birden fazla olması mümkün.
• Eğer bir eşya birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde ise bu eşyanın kiraya verilebilmesi ve  kira sözleşmesinin sona erme kararı pay ve paydaşların çoğunluğuna bağlıdır.
• örneğin
• A - %30
• B- %15
• C- %25
• D- %10
• E- %20

• A ve C evet dese dahi pay çoğunluğu sağlanmasına rağmen paydaş çoğunluğu sağlanamadığı için sözleşme yapılamaz
• %45 paya sahip 3 kişi sözleşmeyi yaptı bu kişiler edim zamanı gelince teslimi gerçekleştirirse sorun yok ama eğer teslim gerçekleşmezse bu 3’ü müteselsilen kiracının müspet zararını karşılayacak
• Tahliye kararı da pay ve paydaş çoğunluğu ile alınır.
• Elbirliği mülkiyet halinde , kiralama yapılması ve sona ermesinde oy birliği gerekir.
• Elbirliği mülkiyet kanunda sınırlı sayılmıştır
• Miras bölünene kadar mirasçılar
• Adi ortaklar elbirliği mülkiyete sahiptir
• Elbirliği mülkiyette paydaşlardan biri kafasına göre kiralama yaptıysa edimini yapamazsa zararından sorumlu olacak.Fesih ihbarı da usulsüzdür geçersiz olacak süreç başlamaz
• Birden fazla kiracının bulunduğu hallerde olağan kira sözleşmelerinde kiracılar payları oranında kiralayana karşı sorumludur.
• Ticari kiralarda kiracıların müteselsilen sorumluluğu vardır.(Örneğin kira bedeli ödememe , yıpranma vs durumlarda) (TK m7)(aksi kararlaştırabilir)
• (Adi sorumluluk)Payları oranı yada müteselsil sorumlulukta da aksi kararlaştırılabilir.
•  
• Kira Sözleşmesi Çeşitleri
• A)Olağan kira sözleşmesi
• B)Konut ve çatılı işyeri kirası
• C)Ürün kirası (Alt başlık olarak hayvan kirası)
•  
• Hem taşınır hem taşınmaz eşya kira sözleşmesine konu olabilir.
• Bir eşya ürün getirip getirmemesine ve işelenip işlenmemesine göre ayrılabilir
• Örneğin hasılat kirası :Bir tarlanın ekilmesi, Restoranın , aracın işletilmesi Rödovans
• İşletme amacı gütmeyen kira sözleşmesi örneğin, konut,işyeri,smokin,gelinlik kiralama vs.
• Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz sürede olabilir.
• Örneğin 3 yıllık kira sözleşmesi yaptınız ve 3 yıl geçti ama iki tarafta sustu işte o zaman kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir.
• Belirnebilir süreli olması örneğin :İlk bahar gelene kadar kiralama
• Hem olağan hemde konut dışındaki diğer sözleşmelerde hem kiralayan hemde kiracı kanundaki fesih ihbar sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde belirsiz sürede kiralama söz konusuysa kiralayana fesih hakkı tanınmamıştır.Yalnızca kiracıya tanınmıştır.
• Kiracı sözleşmenin bitimine 15 gün kalana kadar yapacağı bildirimle bu sözleşmeyi fes edebilir.
• Sözleşme uzadıktan 10 yıl bitince ancak o zaman kiralayan sözleşmeyi fes edebilir.
• Ama bu durumunda istisnası vardır.Eğer kiralayan kendisi veya evlenecek çocuğunun olması durumunda veya imar vs durumlarında 10 yıl beklemeden sözleşmeyi fes edebilir.

• Kira Sözleşmesinin Unsurları
• 1)Kiralanan:Taşınır/Taşınmaz mal , bir takım haklar
• 2)Kira bedeli:Olmazsa olmazdır.Olmazsa ariyet, karz olur ama kira sözleşmesi olmaz
• Kiralayanın kira bedelini hak etmediği bir durum olabilir mi?
• Ürüne katılmalı kira bedeli kararlaştırılmışsa örneğin taksi veya maden çalışmadıysa kiracının kira bedeli teorik olarak var ama ürün söz konusu olduğundan kira bedeli doğmayacak.
• Kira bedeli taraflarca belirlenir BK m 26-27
• MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
• Yıllık kira bedeli artışı TÜFE’nin üstünde olamaz.
• Kira yanında yan gider ödemeleri (aidat vs) kararlaştırılabilir.
• Belli bir kiranın ödenmemesi durumunda tüm kira bedelinin ödenmesi ya da cezai şart sözleşmede yazılsa bile geçersizdir
• Kural olarak kira sözleşmesinde belirlenen bedel aylıktır ama bu değişebilir.Yıllık, haftalık, 3 aylık vs olabilir.
• 3)Taraflar arası anlaşma
• Bu anlaşma kural olarak yazılı olmak sorunda değildir.İstisnaları:
• Fikir sanat eserleri kiralama sözleşmesi,
• Patent hakkının kullanımının devri sözleşmesi,
• Devlet ihale kanununa tabi kira sözleşmeleri yazılı yapılmalıdır
• Örneğin Hava araçlarının ; Pegasus jetin kiralanması yazılı şekil şartına bağlıdır
• HMK m200’e göre 3660 tl nin üstündeki davalarda yazılı delil şartı vardır.Kira sözleşmesinde ise yıllık kira bedeli hesaplanır 3660’ı geçiyorsa yazılı delil ileri sürülmelidir.O sebeple kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasında fayda vardır.
•  
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
• İkale sözleşmesi (karşılıklı sözleşmeyi sona erdirme kararı) ile sona erdirilebilir.
• Belli süreli kira sözleşmesinde sürenin sona ermesi ile sözleşme kendiliğinden sona erer.Bir ihbara gerek yoktur.
• Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiralanan eşyanın ne olduğuna bakılarak fesih ihbar süresinde fesih yapılabilir.
• Örneğin ihbar süreleri
• Taşınır eşya >>> 3 gün önceden (olağan taşınır kira sözleşmeleri)
• Ticari amaçlı taşınır eşya >>> 1 ay
•  Konut veya çatılı işyeri >>>>  kiracı için kira döneminden önce 15 gün kiralayan açısından uzama süresinden itibaren 10 geçtikten sonraki her yılda kira dönemine 3 ay kaladır.
• Kira sözleşmesi kural olarak 10 yıldan fazla yapılabilir.Ama bazı hallerde yasaklanmıştır.Örneğin Turistik tesis işletmesi,enerji üretim tesisi devlet ihale kanuna göre 10 yılla sınırlıdır.
• 40 yıllık yapılırsa kısmen geçerlidir.Bu süreyi 10 yıl olarak okumak gerekir.
• Burda amaç 10 yılda örneğin turistik işletmenin ne kadar değerleneceğinin belli olmamasıdır.Kamu menfaati amaçlanmıştır.
• Minimum süreli sözleşme yapmak da mümkündür örneğin en az 2 yıllık
• Taraflardan yalnızca birine fesih hakkı tanındığı kira sözleşmesi söz konusu olabilir.Konut veya çatılı kira sözleşmesinde geçersiz(kiralayan açısından)
• Sonsuz süreli kira sözleşmesi geçersiz çünkü malikin mülkiyet hakkının kullanımına engel teşkil eder.Bu sebeple baştan itibaren hükümsüzdür.
• Kiracının hayatı boyunca , kiralayanın hayatı boyunca veya her ikisinin hayatı boyunca kira sözleşmesi yapılabilir mi?
• Belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul görür
• Kiralayan açısından hayatı boyunca kira sözleşmesi tartışmalıdır.Ama sözleşme mirasçılarına intikal edeceği için geçerli olduğu görüşü baskındır.
• Kiracı ben ölene kadar kiralayacağım derse geçerlidir.
• Her ikisi ölene kadar süreli kira sözleşmesi yapılırsa da geçerlidir.
• KİRAYA VERENİN BORÇLARI
• Söz konusu eşyayı,hakkın kullanımını teslim etmesi gerekir.
• MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Teslim yerine getirilmezse  kiracı genel hükümlere göre o döneme ait kiralar için ödemezlik defi ileri sürer.Kiracının müspet zararı ödenmeli.Geçmişe etkili olarak sözleşmenin feshi de ileri sürülebilir.Örneğin 3 aylığına kiraladığım yazlığı 1.5 ay sonra vericek o zaman fes edebiliriz.Burda da sözleşmenin olmamasından doğan menfi zararı talep edebiliriz.
• Kullanım amacına uygun teslim edilmeyen eşyayıyı ayıptan sorumluluk kapsamında inceleriz.
• Önemli ayıp:Kullanıma engel , çekilmez kılan ayıptır.Örneğin astım hastası için rutubetli ev, gürültülü ev.Maddi veya manevi zarar şeklinde ortaya çıkabilir.
• Kiralayan önemli ayıpla size teslim etmeye kalkarsa kiracının teslim alma yükümlülüğü yok ama önemsiz ayıpta kiracının teslim alma yükümlülüğü vardır.
• MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
• 304/1>Önemli ayıplarda malı teslim almayarak Borçlunun temerrüdüne başvur Ya gecikme + zarar , müspet zarar + ifa , sözleşmeden dönerek menfi zarar
• Yada teslim alarak (önemli ayıp dahi olsa) kiraya verene derhal bu ayıpların makul süre içinde giderilmesini istemelisiniz.Bu giderilmezse ya sözleşmeyi sona erdir ya misliyle değişim yada ücretsiz onarım iste.
• Kiraya konu eşya genelde parça borcu olduğuna göre söz konusu eşyanın sözleşmenin yapıldığı andaki yeri teslim yeridir.Aksi kararlaştırılabilir.
• Kiracı eşyayı teslim almamakta direniyorsa alacaklı temerrüdü hükümleri gündeme gelir.Ya eşyanın hakimin kararıyla bir yere temliği gerekir bazı kira sözleşmeleri vardırki sözleşmenin sona ermesi gündeme gelebilir.Olağan kira , ve konut kirasında kiracı teslim almasa bile kira borcu devam eder.Ürün kirası ise kiracı burayı teslim alıp burayı işleyip kar elde edip ürüne katılmalı kira sözleşmesi yapmış olabilirler.Eğer kiracı teslim almazsa sözleşmesi sona erdirilebilir.
•  
• Kiralayanın borcu kira süresi boyunca evi uygun bulundurma borcudur.
• Kira sözleşmesinde ayıp ve zapttan doğan sorumluluk sürekli edim yükümlülüğünden kaynaklanır.
• KİRA SÖZLEŞMESİNDE AYIP SORUMLULUĞU
• m304>>> Teslimden önce ayıbı var olduğu durumu anlatır.(Önemli ayıp olucak önemsiz ayıpsa m305 e git).Bu maddeye göre teslim almayarak borçlu temerrüdü hükümlerine gidip geçmişe etkili olarak sözleşmeyi sonlandırabilir. veya teslim alarak eksiklerin giderilmesini isteyebilir.
• m305>>>>Teslimden sonra ortaya çıkan ayıp (sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluk) (önemli ayıp) (ileriye dönük fesih hakkı var)
• Ayıp ikiye ayrılır : Maddi ayıp , şekli şart
• Şekli şart muayene ve ihbar yükümlülüğü iken
• Maddi ayıp ise önemli ayıp ve diğer ayıplar olarak ikye ayrılır.
• Önemli ayıp:Süreklilik arz eden ayıplar örneğin güvenlik zaafı,evin rutubeti,gürültülü ortam
• Diğer ayıp(Önemli olmayan ayıp):Sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumluluğu ifade eder.Kural olarak fesih hakkı yoktur.
• MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
• 1-Ayıbın giderilmesini isteme
• 2-Kira bedelinde ayıp oranında indirim isteme
• 3-Bu ikisiyle beraber başkaca zarar varsa bu zararın tazmini
• 4-Önemli ayıp durumunda sözleşmeyi fesih hakkı
• m305 e göre kiracının yukarıdaki hakları vardır
• Ortaya çıkan ayıbın kiracının kusurundan kaynaklanmaması gerekir.
• Kiraya verenin kusursuz sorumluluğu vardır.İspat külfeti kiraya verendedir.Kiraya veren kiracını  kusurundan kaynaklandığını ispat etmelidir.
• 3. kişi zarar verdiyse kiraya veren sorumludur.Kiralayan zararı giderir.3. kişiyi bulabilirse ona rücu eder.
• Ayıbı takip eden zararlar da kiraya verenin sorumluluğundadır.Örneğin damın akması sebebiyle kiracının mobilyalarının  zarar görmesi.Kiracının dam aktı mobilyam zarar gördü demesi yeterlidir.Kiraya verenin aleyhine kusur karinesini çürütmesi gerekir.
• Bir heyelan sonucunda kiralık arabanın zarar görmesi afet durumunda kiralık evin yanması gibi durumlarda mücbir sebepten bahsederiz.Sonradan ortaya çıkan objektif imkansızlık hükümlerine gideriz (m136+).Artık ileriye yönelik olarak kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.
• Bu ayıbın gizli ayıp olması lazım.Normal vatandaşın ilk bakışta görebileceği ayıp varsa teknik olarak ayıp değil. Kişi o malı öyle kabul etmiş sayılır.
• Kiracının teslim alırken gözden geçirmesi lazım.Açık ayıp varsa kiracı bakmadıysa kanun koyucu kiracı o malı öyle kabul etmiş sayar.
• Sonradan ortaya çıkan ayıplarda derhal kiralayana bildirilmesi gerekir.
• Örnek:Aracın ayıplı teslimi veya sonradan ortaya çıkan ayıplardan kiralayan sorumlu olmayacaktır diye sözleşmeye hüküm konulmuş (Sorumsuzluk sözleşmesi)
• m301 e göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu sorumsuzluk sözleşmesi kesinlikle geçerli değil.Diğer sözleşmelerde ise genel işlem koşullarına göre geçersizdir.Ürün kirası,tarla kirası vs olursa genel işlem koşulu olmadığı için bu sözleşme geçerli olabilir.
• MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
• m318>>Külfet değil yükümlülüktür.Kiracı gecikmeksizin bildirmeli gecikirse kiracı başlangıçtaki zararla sondaki zarar arasındaki farkı tazmin yükümlülüğü olacaktır.
•  

MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir;

bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir

• Ayıbın giderme hakkı kullanıldı ama ayıp giderilmedi, giderildiği halde gene ortaya çıktı o zaman misli ile değişim hakkı doğar.
• MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
• Kiracı ayıbı gidermeye çalışabilir aksi kararlaştırılamaz.Kiracı ayıbı giderirken dürüstlük kuralı gereğince kiracı piyasayı biraz araştırmalıdır.Bu giderttiği miktar kira bedelinden indirilecek.
• MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
• m305,306,307>>>çeşitli nedenlerle kira bedelinin indirilmesi.
• m305-1>Mal ayıplı kalsın ama indirim yap(Sürekli ve asli nitelikte indirim)

Örneğin yaz için havuzlu ev kiraladın.Havuz bozuldu havuzu kullanamadın.Ben evi seviyorum sana 3000 tl kira vereyim o zaman demesi

• m306-1>Ya bizzat onar yada kira bedelinde indirim yap (Sürekli nitelikte ve asli indirim)
• m306-3-4>Kiralayanın seçimlik hakları
• m307>Kiraya verenin ayıbın fark edildiği an ve giderildiği an arasındaki kiracının yaşadığı elverişsizliği gidermek amacıyla indirim.(Geçici tali nitelikte indirimdir.)
• MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür
• Örneğin dam aktı işyerimde.10000 tl kardan oldum.
• Dam aktı tatildeydim mobilyam zarar gördü